De nombreux terrains susceptibles d'accueillir un projet de restauration présentent, au départ, des dégradations identifiables ou une trajectoire écologique défavorable : une friche industrielle dont personne ne sait que faire, une zone humide remblayée il y a trente ans et laissée depuis dans un entre-deux sans usage, un ancien verger à l'abandon dont l'état réel — appauvri ou, au contraire, riche d'une recolonisation spontanée — reste à établir par une véritable expertise de terrain plutôt qu'à deviner d'un coup d'œil. Ce que ces terrains ont potentiellement en commun n'est pas leur état visuel, mais leur marge de progrès écologique démontrable. Et c'est cette marge, précisément, que le dispositif cherche à identifier.

Chapitre 15. Évaluer le potentiel écologique et commercial d'un terrain

La première erreur que font de nombreux propriétaires fonciers lorsqu'ils entendent parler de crédits biodiversité est de se demander si leur terrain est assez beau, assez riche, assez rare pour mériter d'être restauré. Ce n'est pas la bonne question à poser en premier, même si elle est naturelle. Le dispositif ne valorise pas la beauté d'un terrain : il valorise un gain écologique additionnel et démontrable par rapport à l'état initial du site et à sa trajectoire probable en l'absence de tout projet. Un terrain déjà en très bon état écologique, dont les fonctions et les habitats sont stables ou en amélioration spontanée, ne présente généralement guère de marge de gain supplémentaire au sens de la grille GEPE, qui considère la simple conservation d'un état déjà favorable comme insuffisante pour fonder un site France Crédits Biodiversité — sans exclure, pour autant, qu'un tel terrain comporte des composantes dégradées ou des fonctions à restaurer qui, elles, ouvriraient une marge de gain réelle sur des éléments précis. À l'inverse, un terrain dégradé présente généralement un potentiel de gain plus élevé qu'un terrain déjà favorable — une tendance générale, non une règle sans exception : un site trop fortement dégradé peut avoir une hydrologie irréversiblement modifiée, des sols pollués, un contexte climatique ou géologique inadapté, un coût de restauration disproportionné, ou une probabilité de résultat trop incertaine pour être retenu. Il serait en tout état de cause inexact — et dangereux — de conclure qu'aggraver délibérément l'état d'un terrain en accroîtrait la valeur future : une dégradation provoquée ne crée aucune additionnalité, une violation du droit de l'environnement ne saurait devenir une méthode de production de crédits, et l'état initial doit, dans tous les cas, être documenté de façon objective et antérieure au projet.

La valeur d'un futur crédit ne se réduit d'ailleurs pas à un simple écart entre un état initial et un état final : la grille GEPE examine également la trajectoire probable du site en l'absence d'intervention — un terrain qui semble dégradé mais évolue déjà naturellement vers une amélioration ne produit pas, de ce seul fait, un gain additionnel —, l'additionnalité du projet, la probabilité d'atteindre le résultat annoncé, le délai nécessaire, la connectivite ecologique, la faisabilité technique, et le risque que le projet lui-même dégrade une biodiversité spontanée déjà présente sur le site, notamment sur des friches, des carrières ou d'anciens terrains militaires où des habitats pionniers ou des espèces protégées peuvent s'être installés sans que l'aspect général du site le laisse deviner.

Le potentiel de gain écologique, et ce que Pogéis en montre

Cette logique repose sur le concept de potentiel de gain écologique (PGE), formalisé par l'Office français de la biodiversité dans la méthodologie qui sous-tend l'application Pogéis, déployée publiquement à l'été 2025. Le PGE désigne la probabilité qu'un site permette de générer un gain écologique par des actions de restauration ou certaines pratiques de gestion — une possibilité d'amélioration présumée, non un nombre d'UCRR déjà calculé ni un résultat garanti. Parmi les facteurs susceptibles d'indiquer une marge de progrès figurent, sans que cette liste soit fermée ni exhaustive, la présence d'espèces exotiques envahissantes, le remblaiement de zones humides, l'artificialisation des sols, des dépôts divers, le surpiétinement, la surfréquentation, ou la dégradation de la qualité de l'eau — la méthode reste multicritère et prend également en compte la structure et les fonctions de l'écosystème, la connectivité, et la faisabilité de la restauration. Chacune de ces situations peut révéler un potentiel qui doit encore être confirmé par une expertise de terrain, non une opportunité de gain déjà acquise.

Pogéis, gratuit et accessible depuis l'été 2025 sur le site de l'OFB, permet à une personne autorisée par le propriétaire de renseigner et de délimiter un site dans l'application pour obtenir un diagnostic automatisé croisant des données nationales d'occupation du sol, d'enjeux environnementaux et de continuités écologiques — un outil qui, à ce stade, ne couvre que la France hexagonale et les territoires terrestres, à l'exclusion des espaces marins et des outre-mer. Le temps nécessaire pour obtenir ce diagnostic dépend de la taille et de la complexité du site ainsi que de la qualité des informations renseignées, et ne peut être présenté comme systématiquement immédiat. Cette fiche demeure une évaluation indicative et préliminaire, fondée sur des données nationales : elle ne remplace ni l'expertise de terrain, ni l'état écologique initial requis par un dossier d'agrément, ni une analyse de la demande de compensation prévisible sur le territoire, qui reste une étape distincte. Pogéis vise également à mettre en relation les propriétaires de terrains disponibles avec des opérateurs de restauration et des maîtres d'ouvrage — une fonction de mise en relation, non seulement de diagnostic.

Zones humides dégradées

Les zones humides dégradées — remblayées, drainées, cultivées, ou en cours d'embroussaillement — figurent souvent parmi les sites à potentiel élevé, sans que cela en fasse une catégorie uniformément plus prometteuse que les autres : leur restauration dépend de l'hydrologie de l'ensemble du bassin versant, de la qualité de l'eau, des droits d'eau existants, des systèmes de drainage en place, des usagers agricoles concernés, du risque d'inondation induit sur les terrains voisins, et du temps de réponse souvent long de l'écosystème. Une végétation ligneuse ou herbacée qui recolonise une zone humide à l'abandon ne constitue pas, par principe, une dégradation : selon la composante ciblée par le projet, elle peut au contraire représenter une évolution favorable pour d'autres fonctions ou espèces — ce qui impose de préciser, dans chaque cas, quelle composante de biodiversité est visée et pourquoi une intervention est jugée nécessaire pour elle, plutôt que de qualifier l'ensemble du site d'« état faible » de façon indifférenciée. Même une zone humide dégradée peut conserver une valeur pédologique élevée, des fonctions hydrologiques utiles, des espèces rares ou une banque de graines, autant d'éléments à documenter avant toute intervention.

Le rétablissement du niveau de nappe, la suppression de drains ou la replantation de végétation riveraine ne suffisent pas toujours, à eux seuls, à produire le résultat recherché : ils supposent une évaluation préalable du bilan hydrique, des sources d'alimentation en eau, des sols, de la topographie, de la qualité de l'eau, de l'effet sur les parcelles voisines, et de la capacité des espèces cibles à recoloniser le site — la méthode récemment approuvée pour la restauration hydraulique des tourbières dégradées illustre cette exigence, puisqu'elle impose de démontrer le potentiel du site par une étude fonctionnelle et de suivre séparément des indicateurs de biodiversité et d'hydrologie. Certains indicateurs peuvent réagir rapidement, en particulier pour l'avifaune ou certains insectes, tandis que d'autres — structure de la végétation, fonctions du sol, stabilité des populations — exigent un suivi pluriannuel ; un résultat observable après deux ou trois ans ne suffit donc pas, à lui seul, à établir la trajectoire de long terme, la probabilité de maintien du résultat, ou la résilience du site face aux aléas climatiques, tous éléments que l'instruction de l'agrément prend en compte.

Milieux ouverts en fermeture

Les pelouses calcaires en cours de fermeture par la végétation ligneuse, les garrigues en cours d'embroussaillement, ou les landes surpâturées ou au contraire délaissées, présentent souvent un potentiel de restauration documenté par débroussaillage, pâturage extensif ou actions ciblées. Leur valeur écologique tient à leur rareté, leur état, les espèces et fonctions qu'elles abritent, et leur rôle dans les continuités écologiques — non à leur seule difficulté d'accès. Le débroussaillage et le pâturage ne constituent pas une solution universelle et indifférenciée : leur efficacité dépend de la végétation initiale, des espèces cibles, de la densité de pâturage retenue, de la saison, du risque d'érosion, du risque de refermeture ultérieure, et de la pérennité du financement de cette gestion. Ces milieux, une fois restaurés, exigent généralement une gestion récurrente — fauche, pâturage, contrôle de la recolonisation ligneuse, lutte contre les espèces envahissantes — dont le maintien dans la durée constitue, pour la grille GEPE, un facteur de risque à part entière, appelant des garanties de gestion sur le long terme plutôt qu'une intervention ponctuelle.

Terrains artificialisés et industriels : des situations à ne pas confondre

Les anciennes carrières, les friches industrielles, les plateformes logistiques en fin de vie et les terrains militaires délaissés ne forment pas une catégorie homogène : chacune présente des pollutions, des obligations légales, des coûts de démantèlement, une biodiversité initiale et des perspectives de restauration très différents, et doit être examinée séparément. Une friche industrielle peut nécessiter une dépollution des sols, un désamiantage ou une réhabilitation sanitaire préalable, dont le coût peut peser lourdement sur l'équation économique du projet. L'exploitant d'une carrière est le plus souvent déjà tenu, par la réglementation applicable aux installations classées, de remettre le site en état à la fin de l'exploitation : seul un résultat allant au-delà de cette obligation légale préexistante peut être considéré comme un gain additionnel éligible à un site France Crédits Biodiversité. Un ancien remblai ou drainage de zone humide, de son côté, peut relever de la police de l'eau et avoir déjà généré une obligation de restauration à la charge d'un responsable identifié — un point à vérifier avant toute valorisation commerciale du site. Un terrain militaire délaissé, enfin, appelle une vérification spécifique de la pollution résiduelle, du risque de munitions non explosées, des restrictions d'accès, du statut de défense, des espèces déjà protégées présentes, et de la sécurité des travaux envisagés. Ces terrains ne présentent d'ailleurs pas systématiquement de grandes surfaces situées en zone de forte pression d'aménagement : c'est une configuration possible, non une règle générale.

Adéquation avec la demande

Un terrain écologiquement pertinent gagne à être examiné également au regard de la demande de compensation susceptible d'émerger sur son territoire — les ressources officielles recommandent explicitement de conduire cette analyse et d'ajuster les types de gain produits aux pertes attendues localement, plutôt que de retenir un horizon temporel arbitraire : la période pertinente dépend de la durée de préparation du site, des documents d'urbanisme locaux, des projets d'infrastructure déjà connus, et du calendrier réaliste de commercialisation des UCRR. L'absence de projet identifié à court terme ne signifie pas qu'un acheteur n'apparaîtra que par hasard : un site peut aussi recevoir un financement volontaire, répondre à une demande émergeant plus tard, ou s'inscrire dans un territoire fonctionnellement lié à une zone de développement voisine — une incertitude à intégrer dans le modèle financier plutôt qu'à écarter d'emblée. Il faut par ailleurs se garder de qualifier la demande d'un maître d'ouvrage de « captive » sans nuance : celui-ci a l'obligation de compenser un dommage résiduel, non celle d'acheter les unités d'un site précis — il peut organiser sa propre compensation, recourir à un autre opérateur, acquérir d'autres UCRR adaptées, ou faire évoluer son projet. La seule proximité avec une zone d'aménagement future ne garantit d'ailleurs rien : encore faut-il une correspondance entre les habitats ciblés, les espèces, les fonctions, le territoire, le calendrier, et la quantité et la qualité du gain produit.

La proximité fonctionnelle elle-même ne se réduit pas au bassin versant et à la trame verte et bleue : la loi exige que la compensation soit réalisée à proximité fonctionnelle du site endommagé, de manière à garantir sa contribution à la préservation ou au rétablissement de ses fonctions de manière pérenne, et l'échelle pertinente dépend de l'espèce, de l'habitat, de la fonction, du bassin versant, de l'aire de répartition, de la région naturelle et des processus écologiques concernés — le bassin versant s'imposant pour une zone humide, tandis que le territoire d'une population, un réseau d'habitats ou une zone de déplacement peut primer pour une espèce terrestre. Il n'existe pas de périmètre officiel unique dans lequel les UCRR circuleraient : ce que l'autorité compétente vérifie, lorsqu'une unité est mobilisée pour compenser un dommage, est à la fois l'équivalence écologique, la proximité fonctionnelle, et la réalité du gain produit — trois critères cumulatifs, non un seul. Ce gain doit, enfin, être effectif au moment de la délivrance de l'autorisation du projet compensé : un terrain au potentiel élevé mais dont le résultat n'est atteignable qu'à très long terme peut ne pas répondre à un besoin de compensation immédiat, même s'il conserve un intérêt pour un financement volontaire ou un usage différé.

Il faut enfin rappeler ce que Pogéis ne fait pas : l'outil n'audite pas les droits fonciers ni les contrats grevant le site, et son diagnostic — aussi utile soit-il pour décider si une expertise de terrain approfondie mérite d'être engagée — ne permet ni de déterminer un nombre d'UCRR, ni un prix, ni le coût des travaux, ni la demande réelle, ni la probabilité d'obtenir l'agrément. Sa fonction de mise en relation entre propriétaires et opérateurs, en revanche, en fait un point d'entrée utile pour engager le dialogue, davantage qu'un instrument de décision définitive.

Maîtrise foncière et bail rural

Un terrain écologiquement prometteur et bien situé au regard de la demande peut rester inutilisable si les droits fonciers ne sont pas suffisamment sécurisés : durée insuffisante de l'engagement, absence d'accès garanti, bail en cours, servitudes, ou propriété fragmentée entre plusieurs personnes qui n'ont jamais eu l'occasion de se coordonner. La maîtrise foncière ne se limite d'ailleurs pas à l'accord du propriétaire pour un engagement de trente ans : elle suppose aussi que l'opérateur dispose des droits nécessaires pour réaliser les travaux, gérer le site, conduire le suivi, mettre en œuvre des mesures correctives, et maintenir le résultat jusqu'au terme de l'agrément.

Un obstacle fréquent tient au bail rural en cours : lorsqu'un terrain est loué à un exploitant agricole, le propriétaire ne peut, sauf accord préalable du preneur, y constituer une obligation réelle environnementale — une règle que l'article L. 132-3 du code de l'environnement pose sans ambiguïté, le silence du preneur pendant deux mois valant accord et un refus devant être motivé. Les conditions de cet accord font l'objet d'une négociation dont l'issue ne peut être présumée facile ou difficile par principe, et une éventuelle rémunération complémentaire du preneur reste à définir contractuellement, sans qu'elle soit garantie par le seul dispositif. En l'absence d'accord, le projet n'est pas nécessairement bloqué dans son ensemble : d'autres montages peuvent être envisagés dans le respect des droits du preneur — modification des conditions du bail, bail rural à clauses environnementales, contrat tripartite, exclusion des seules parcelles concernées, ou attente du terme du bail en cours. Au-delà du bail rural, il convient de vérifier l'ensemble des droits déjà constitués sur le terrain — hypothèques, servitudes, droits de chasse, droits d'accès, droits sur l'eau, contrats d'usage, obligations agricoles ou forestières.

Le groupe de travail foncier du CGDD recommande d'associer très tôt à la démarche, au-delà des seules SAFER et conservatoires d'espaces naturels, les établissements publics fonciers, les collectivités, le Cerema, les organisations agricoles, les services de l'État et les usagers locaux du terrain — un ensemble d'acteurs disposant, chacun à sa manière, d'une connaissance de la situation foncière locale que ni Pogéis ni une étude écologique ne peuvent fournir à eux seuls.

Taille, agrégation et question centrale

Le droit ne fixe aucune surface minimale pour un site France Crédits Biodiversité : les ressources officielles recommandent des projets de grande ampleur, susceptibles de mutualiser la production d'unités et d'accroître la probabilité de succès, sans que cela exclue juridiquement un projet de taille modeste. Un hectare isolé peut se justifier économiquement s'il produit un résultat rare et recherché, s'il s'inscrit dans un corridor écologique stratégique, s'il s'intègre à une gestion plus large déjà en place, si son coût reste maîtrisé, ou s'il dispose déjà d'un acheteur potentiel identifié — la surface n'est donc pas le seul facteur de viabilité. Le code admet qu'un agrément porte sur un site unique ou sur une pluralité de sites, mais réunir plusieurs terrains ne suffit pas en soi à créer un projet viable : encore faut-il une stratégie écologique commune, une gouvernance cohérente, une méthode de calcul compatible, des droits sécurisés sur chaque parcelle, un suivi unifié, une demande réaliste, et des coûts de transaction maîtrisés. L'agrégation, par ailleurs, ne produit pas que des économies d'échelle : elle multiplie aussi le nombre de contrats à sécuriser, le risque de retrait d'un propriétaire, les coûts de coordination, la complexité du suivi, l'hétérogénéité des états initiaux, et le risque de rupture de la connectivité écologique si l'ensemble n'est pas pensé comme un projet cohérent — des parcelles peuvent d'ailleurs se combiner utilement sans appartenir à une même trame verte et bleue au sens strict, dès lors que leur rôle conjoint dans l'amélioration du territoire est démontré.

La question à se poser n'est donc pas d'abord « avec combien d'autres terrains ce terrain devient-il suffisant », mais une séquence de questions préalables : quel est l'état écologique actuel du site ; quelle est sa trajectoire probable en l'absence de projet ; quel gain additionnel réaliste peut-on en attendre ; une obligation légale de restauration pèse-t-elle déjà sur lui ; les droits fonciers nécessaires sont-ils réunis ; ce gain correspond-il à une demande obligatoire ou volontaire identifiable ; et un projet autonome est-il économiquement viable, ou l'agrégation avec d'autres terrains devient-elle nécessaire ? Ce que ce livre cherche à développer n'est donc pas d'abord une compétence d'agrégation commerciale, mais une capacité à sélectionner des terrains écologiquement pertinents et juridiquement maîtrisables, avant d'évaluer, seulement ensuite, si leur regroupement s'impose.

Quatre filtres à appliquer dans l'ordre

L'évaluation d'un terrain gagne à suivre un ordre précis plutôt qu'à commencer par la seule question écologique. Le premier filtre est celui de l'admissibilité juridique : le site fait-il déjà l'objet d'une obligation de remise en état, d'une pollution non traitée, ou d'un conflit de droits qui rendrait le projet impossible ou déjà dû par ailleurs ? Le deuxième est celui de la pertinence écologique : quel est l'état initial, quelle trajectoire suivrait le site sans intervention, quelles fonctions et quelle faisabilité technique peut-on documenter ? Le troisième est celui de la maîtrise foncière : quels propriétaires, quels preneurs, quel accès, et pour quelle durée ? Le quatrième, enfin, est celui de la viabilité économique : quelle demande, quelle échelle, quels coûts, quels délais et quels risques ?

Un terrain qui ne répond pas à une demande de compensation obligatoire identifiable n'est pas nécessairement inutilisable pour autant : il peut demeurer pertinent pour un financement volontaire de restauration, distinct de la compensation réglementaire — l'absence d'un maître d'ouvrage local ne devrait donc pas, à elle seule, disqualifier un site par ailleurs solide sur les trois premiers filtres.

Une vérification réglementaire plus large complète ces quatre filtres : documents d'urbanisme locaux, zones de renaturation préférentielle, sites Natura 2000, réglementation de l'eau, installations classées, espèces protégées, risque d'inondation, pollution des sols, statut agricole, et programmes publics déjà engagés sur le site. La trajectoire écologique retenue doit, par ailleurs, rester réaliste face aux évolutions attendues — sécheresses, incendies, variations du régime des eaux, évolutions de température, progression d'espèces envahissantes —, un facteur que la grille GEPE prend en compte séparément dans l'évaluation des menaces et de la faisabilité du résultat. Enfin, la pertinence d'un terrain ne se mesure pas seulement en termes écologiques : elle dépend aussi de ce à quoi le propriétaire renonce en s'engageant — revenu agricole, valorisation immobilière, exploitation forestière, vente, ou participation à d'autres dispositifs subventionnés — un coût d'opportunité à intégrer dans toute décision.

Ce que ce chapitre établit pour la suite

Sélectionner un terrain pertinent suppose de vérifier, dans cet ordre, son admissibilité juridique, sa pertinence écologique propre, la solidité de sa maîtrise foncière, et sa viabilité économique — l'agrégation avec d'autres terrains n'intervenant, le cas échéant, qu'au terme de cette évaluation, non comme point de départ. C'est cette même grille, appliquée cette fois milieu par milieu, que le chapitre suivant met en pratique pour les grandes familles de stratégies écologiques que ce livre a déjà annoncées — forêt, bocage, mosaïque, zone humide, milieu aquatique et littoral.