Un hectare de terre agricole ordinaire — plus précisément, un hectare de terres et prés libres de tout bail — valait, en France, six mille quatre cents euros en moyenne en 2024, selon le baromètre de la FNSafer ; la même surface louée valait, en moyenne, cinq mille deux cent vingt euros. Un petit terrain acheté pour y construire une maison individuelle se négociait, la même année, autour de cent deux euros le mètre carré selon l'observatoire de l'EPTB — un chiffre qu'il serait trompeur de multiplier mécaniquement par dix mille pour en tirer un prix à l'hectare : la surface moyenne d'une transaction réelle de ce type reste inférieure à mille mètres carrés, non un hectare entier, et aucune donnée Eurostat ne confirme, par ailleurs, de prix moyen français comparable pour le foncier constructible à l'échelle de l'hectare. Il faut donc se garder de présenter l'écart entre foncier agricole et foncier constructible comme une multiplication précise et unique : ce sont deux marchés difficilement comparables, portant sur des surfaces, des localisations et des usages différents, et dont l'écart de valeur ne tient pas à un seul « trait de stylo » dans un document d'urbanisme, mais aussi à la localisation, à l'accès, aux réseaux, à la forme et au relief de la parcelle, aux risques, aux contraintes, et à la faisabilité réelle d'obtenir un permis. Ce chapitre s'intéresse à un troisième type de valorisation foncière, dont l'origine ne tient ni à la capacité de production agricole ni à la constructibilité, mais à ce qu'un terrain peut faire pour le vivant. Et à ce que cela change, ou pourrait changer, pour qui possède de la terre en France aujourd'hui.

Chapitre 27. Vers une valorisation écologique du foncier

L'économie foncière française ne se réduit pas à une logique binaire où un terrain, soit produit, soit s'apprécie : une même parcelle peut simultanément générer un revenu agricole, un loyer, une recette de bois, une valeur cynégétique, récréative ou hydrologique, se déprécier ou s'apprécier selon la conjoncture, et porter des coûts et des obligations propres. Le prix des terres agricoles n'est, de même, pas simplement « régulé par les SAFER » : celles-ci observent le marché et disposent d'un droit de préemption, assorti d'une possibilité de contester un prix jugé excessif, sans pour autant fixer un tarif obligatoire général pour l'ensemble des transactions agricoles. Le droit au bail, de son côté, influence le rendement et le prix d'une terre louée, sans constituer à lui seul un mécanisme de régulation directe du prix de toute terre agricole. Il serait, enfin, excessif d'affirmer que la perspective d'un classement en zone constructible aurait enrichi un nombre considérable de propriétaires ruraux « sans qu'ils aient rien fait » — une formule polémique qu'il vaut mieux remplacer par un constat plus mesuré : ce mécanisme a pu générer d'importantes plus-values foncières au bénéfice de certains propriétaires situés dans des zones d'expansion urbaine.

Le ZAN, correctement décrit

Le ZAN — zéro artificialisation nette — introduit dans l'économie foncière une contrainte réelle, qu'il faut cependant décrire avec exactitude. Ce n'est pas une règle imposant, pour chaque projet, qu'un hectare artificialisé soit individuellement compensé par un hectare renaturé ailleurs : le dispositif organise un bilan de la consommation d'espaces artificialisés et de la renaturation à l'échelle d'un territoire et d'une période donnés, non une transaction obligatoire parcelle par parcelle. Sur la période 2021-2031, l'indicateur central reste la réduction de la consommation d'espaces naturels, agricoles et forestiers par rapport à la décennie 2011-2021 ; l'objectif d'absence de toute artificialisation nette ne s'applique qu'à l'horizon 2050 — deux étapes à ne pas confondre.

Il faut, de même, se garder de qualifier toute amélioration écologique de « renaturation ZAN » : au sens du code de l'urbanisme, la renaturation suppose de transformer un sol artificialisé en sol non artificialisé. L'amélioration de la biodiversité d'un champ cultivé, d'une prairie déjà naturelle, d'un boisement ou d'une zone humide déjà existante peut produire un gain écologique réel, sans nécessairement créer un effet de renaturation comptabilisable au titre du ZAN. Un même terrain peut, certes, participer à la fois à une désartificialisation reconnue par le droit de l'urbanisme et à la production d'UCRR au titre de France Crédits Biodiversité — mais ces deux effets doivent être démontrés séparément, l'un par la preuve d'une désartificialisation effective, l'autre par celle d'un gain écologique additionnel répondant aux conditions de l'agrément. Il serait, enfin, hâtif d'annoncer une hausse mécanique du prix de tout terrain constructible sous l'effet du ZAN : le dispositif peut accentuer la rareté de certains types d'offre, mais le résultat dépend aussi de la densité de construction retenue, du réemploi du foncier déjà urbanisé, de la répartition territoriale des droits à construire, et de l'état de la demande locale.

La CSRD : une demande potentielle, jamais garantie

La deuxième dynamique vient de la directive européenne sur le reporting de durabilité des entreprises, la CSRD — dont le champ d'application, resserré en 2026, ne couvre plus qu'un nombre relativement restreint de grands groupes, dépassant à la fois mille salariés et quatre cent cinquante millions d'euros de chiffre d'affaires net. Une entreprise soumise à cette obligation doit publier des informations sur ses impacts, ses dépendances, ses risques, ses politiques et ses actions significatifs au regard de la nature — elle n'est pas tenue de démontrer sa stratégie environnementale par l'acquisition d'un actif identifiable, qu'il s'agisse d'un terrain, d'un crédit de biodiversité ou d'une compensation : une entreprise peut tout à fait déclarer un risque résiduel sans acheter la moindre unité. L'achat d'UCRR, lorsqu'il a lieu, peut attester d'un financement de restauration, sans garantir pour autant une amélioration de l'impact propre de l'entreprise, l'accomplissement d'un devoir de vigilance, la reconnaissance de cet achat comme compensation, ou une appréciation favorable de son commissaire aux comptes.

Ce mouvement crée, en théorie, une catégorie supplémentaire d'acheteurs pour la valeur écologique du foncier — non plus seulement les maîtres d'ouvrage tenus par la séquence éviter-réduire-compenser, mais des entreprises soucieuses de leurs futurs exercices de reporting. Il faut cependant se garder d'anticiper cette demande comme acquise : une directive de reporting, aussi contraignante soit-elle sur le papier pour les entreprises qu'elle couvre, ne se traduit pas mécaniquement par des achats de terrain ou de crédits. Entre l'obligation de publier une information et la décision d'investir un budget, il y a toujours l'arbitrage d'un directeur financier, qui peut tout aussi bien choisir de documenter un risque résiduel plutôt que de le compenser. Même pour les entreprises couvertes par la CSRD, publier un rapport et acheter une unité écologique demeurent deux décisions distinctes.

Ce que « produit » réellement un terrain écologique

Il serait inexact d'écrire qu'un terrain « produit des UCRR » : ce sont un projet approuvé — état initial établi, opérations de restauration définies, méthode de mesure retenue, gestion de long terme organisée, agrément obtenu — qui les fait naître, non le terrain seul. Une même parcelle, sans un tel projet, ne dispose d'aucun stock d'UCRR prêt à être vendu. Le revenu tiré de ces unités, par ailleurs, ne se capitalise pas uniformément dans le prix du terrain lui-même : il peut se refléter dans la valeur de la société opératrice, dans une rémunération contractuelle versée au propriétaire, dans le prix d'un bail ou d'une mise à disposition de droits, et, plus partiellement, dans le prix de marché du terrain — quatre choses distinctes, qu'il ne faut pas confondre. Un projet écologique peut d'ailleurs tout aussi bien réduire le prix de marché d'un terrain pour un acheteur ordinaire, si celui-ci se trouve grevé d'une ORE, restreint dans son usage, engagé sur une gestion de longue durée, empêché de changer de destination, ou porteur de charges résiduelles après la vente des UCRR : la valeur écologique et la valeur marchande libre d'un terrain ne progressent pas nécessairement dans le même sens. Il faut, enfin, tenir compte du caractère fini du stock d'UCRR : une fois l'ensemble des unités vendues, le terrain continue de porter des obligations écologiques sans produire de nouveau revenu tiré des mêmes unités — sa valeur ne peut donc être évaluée comme la capitalisation perpétuelle d'une rente annuelle.

La foncière de biodiversité constituée par CDC Biodiversité et la Banque des Territoires a pour mission d'acquérir du foncier et de le mettre à disposition de projets de compensation, de restauration et de renaturation — sa communication officielle ne dit pas qu'elle rechercherait exclusivement des terrains de valeur marchande faible ou nulle. L'outil Pogéis, de son côté, fournit un diagnostic préliminaire automatisé des enjeux environnementaux et du potentiel de gain écologique ; il ne détermine ni le prix de marché d'un terrain, ni un nombre garanti d'UCRR, ni la faisabilité définitive d'un projet, ni sa rentabilité financière. Les exemples de terrains dégradés méritent, enfin, d'être maniés avec prudence : une ancienne décharge ou une carrière peuvent déjà relever d'une obligation de remise en état, auquel cas la part obligatoire de cette restauration ne constitue pas un gain additionnel commercialisable ; une zone humide à l'abandon, à l'inverse, peut déjà présenter une valeur écologique élevée, ne nécessitant pas une intervention lourde pour être valorisée.

La répartition de la valeur créée

Cette émergence d'une valeur écologique du foncier soulève une question que le droit n'ignore pas totalement, même s'il ne la codifie pas selon un modèle standard : qui bénéficie de cette valeur quand elle se réalise ? Le droit des sociétés, le droit de propriété, le droit du bail, le régime de l'ORE, la fiscalité, les conditions de l'agrément et les contrats conclus entre les parties encadrent déjà cette répartition — ce qui manque n'est pas un vide juridique, mais un modèle standardisé de partage des revenus, qui reste à ce jour négocié cas par cas.

Il serait, à ce titre, excessif d'affirmer que l'opérateur capte automatiquement l'intégralité de la valeur produite : la structure qui vend les UCRR conformément à l'agrément et aux contrats en vigueur doit ensuite rémunérer l'accès au terrain, financer les travaux écologiques, le suivi, la gestion technique, le service de sa dette éventuelle, ses impôts, et la rémunération des différents participants — le chiffre d'affaires du projet n'équivaut pas au profit de l'opérateur. L'ORE, de son côté, fixe des obligations écologiques à la charge du bien, sans garantir en elle-même au propriétaire un loyer, un pourcentage sur les ventes, une part de capital, ou un revenu minimal : cette rémunération doit être organisée par un contrat distinct. Il n'existe, par ailleurs, aucune règle établie et démontrée selon laquelle un projet écologique augmenterait la valeur des parcelles voisines par un effet de lisière — un tel effet, positif ou négatif selon les cas, resterait à démontrer plutôt qu'à présumer. Il faut, enfin, se garder de présenter l'entreprise acheteuse volontaire comme un « quatrième type » de catégorie foncière à part entière : une telle entreprise achète le plus souvent un service de restauration ou finance un projet, sans nécessairement acquérir de terrain, obtenir un droit foncier, ou devenir investisseuse dans la parcelle elle-même — c'est un segment de demande pour un résultat écologique, non un nouveau type d'acheteur immobilier.

Les perspectives d'un marché foncier distinct : une hypothèse, pas un constat

Il serait inexact de présenter la valorisation écologique du foncier comme une nouveauté absolue : les caractéristiques écologiques d'un terrain influencent depuis longtemps la valeur des forêts, des terrains de chasse, des espaces littoraux, des zones de captage, des terrains grevés de servitudes, ou des espaces protégés. Ce qu'apporte de nouveau le dispositif France Crédits Biodiversité n'est donc pas la première reconnaissance d'une valeur écologique du foncier, mais la possibilité de financer un gain écologique préalablement approuvé et mesuré, au moyen d'UCRR. Il serait, de même, excessif d'affirmer que le ZAN ferait du potentiel écologique un facteur général d'évaluation pour tous les propriétaires : pour la majorité d'entre eux, la productivité agricole, le loyer, la localisation, le statut d'urbanisme, les contraintes et l'accès resteront les facteurs décisifs. Le potentiel écologique ne deviendra significatif que pour un nombre limité de parcelles, correspondant à une demande réelle et capables de produire un gain additionnel.

Les statistiques de la Safer ne distinguent d'ailleurs pas encore, à ce jour, une catégorie autonome de « terrains à vocation écologique certifiée » : l'observatoire 2024 continue de séparer terres agricoles, forêts, vignobles, terrains de loisirs, et autres catégories traditionnelles. Il faut, par ailleurs, actualiser l'état de la plateforme nationale des UCRR : en 2026, elle publie déjà des informations sur les sites, les caractéristiques des unités et leur disponibilité — ce qui manque encore est surtout un historique complet des prix et des conditions de transaction. L'émergence d'une catégorie foncière « à vocation écologique certifiée » reste, dans ces conditions, une hypothèse plutôt qu'un fait établi ; si elle se réalisait, elle recouvrirait vraisemblablement au moins trois segments distincts, aux valeurs différentes : un terrain seulement propice à un projet potentiel, un terrain déjà intégré à un site agréé, et un terrain dont les unités ont déjà été vendues, avec des obligations résiduelles à sa charge. Faute d'enquête menée auprès des notaires ou d'analyse de leurs méthodes d'évaluation, il serait, enfin, prématuré d'affirmer qu'une telle catégorie serait absente de leurs outils : on peut plus prudemment observer qu'elle ne dispose pas encore de références transactionnelles publiques suffisamment nombreuses pour former un barème autonome.

Ce que ce chapitre, et ce livre, établissent

Ce livre s'est construit autour de l'idée que la nature peut être un actif — une métaphore économique féconde, à ne pas confondre avec une qualification juridique : les UCRR se vendent comme des prestations de services, non comme des titres financiers, des parts de foncier, ou des actifs négociables sur un marché secondaire. Cette idée reste jeune, et les marchés qui cherchent à la mettre en pratique demeurent fragiles. Elle s'inscrit néanmoins dans une logique déjà éprouvée par l'histoire des marchés : quand une ressource devient rare, quand sa dégradation génère des coûts que les acteurs ne peuvent plus ignorer, et quand des mécanismes permettent de rémunérer ceux qui la restaurent, une valeur peut émerger. La biodiversité se trouve aujourd'hui à un point de bascule possible — pas encore dans les prix, pas encore dans les réflexes de la plupart des propriétaires et des investisseurs, mais déjà dans les textes, dans les dossiers d'agrément, dans les contrats de vente d'UCRR, et dans les stratégies de quelques entreprises pionnières.

Une nouvelle valeur foncière peut ainsi émerger lorsqu'un terrain réunit un potentiel de gain écologique réel, une demande territoriale identifiable, une maîtrise foncière durable, et un opérateur capable de faire agréer et financer le projet. Cette valeur n'est cependant ni automatique, ni toujours incorporée au prix du sol : elle peut prendre la forme d'un revenu contractuel, d'une valeur d'entreprise, ou d'un avantage territorial, tandis que les obligations écologiques attachées au site peuvent, à l'inverse, limiter sa valeur pour d'autres usages. Le reste est une question de vitesse, d'infrastructure de marché, et de volonté collective de construire ce que le droit a commencé.