Un propriétaire foncier et un opérateur écologique n'ont, à eux deux, ni les mêmes atouts ni les mêmes limites : le premier détient un terrain, parfois depuis plusieurs générations ; le second détient une méthode, une équipe, et l'expérience de plusieurs agréments. Aucun des deux ne peut porter seul un projet quand le foncier reste hors de portée d'un rachat et que l'ingénierie écologique dépasse les compétences d'une exploitation familiale. La société commune est la réponse que le droit français a rendue possible à cette situation précise — rare encore, mais documentée, et instructive sur ce qu'elle exige de chacune des parties.

Chapitre 19. Scénario n°2 — Le propriétaire et l'opérateur créent une société commune

À première vue, le recours à une société par actions simplifiée associant un propriétaire foncier et un opérateur écologique semble une évidence pour accéder au marché des crédits biodiversité : le propriétaire apporte la maîtrise du foncier, sans transférer la propriété à la société ; l'opérateur apporte l'ingénierie et la capacité à tenir trente ans. Le cas de l'Abbaye de Valmagne, dans l'Hérault, agréé en juillet 2024, montre que ce montage n'est pas une hypothèse théorique : le capital est réparti à parité entre le bloc du propriétaire foncier et le bloc de l'opérateur et de ses associés — une structure documentée par le ministère lui-même comme exemple de maîtrise foncière par constitution d'une société commune. Avec trois sites agréés à ce jour en France, il serait prématuré de qualifier ce montage de règle ou d'exception statistique : Valmagne reste, pour l'instant, l'un des premiers exemples documentés de ce type de construction, dont ce chapitre détaille l'architecture, les conditions de réussite, et les limites.

La structure du capital, correctement lue

Il faut corriger d'emblée une lecture erronée, parfois répandue, du capital de la SAS Site Naturel de l'Abbaye de Valmagne : les statuts publics ne montrent ni une répartition inverse d'un partage égal, ni une domination du propriétaire à hauteur de près de neuf dixièmes du capital. Le schéma officiel présente deux blocs égaux : le GFA Abbaye de Valmagne, du côté du propriétaire, détient cinquante pour cent du capital ; l'autre moitié est détenue par un bloc réunissant l'opérateur et ses associés, structuré autour de plusieurs entités liées — dont Biotope, mais aussi d'autres sociétés associées. Une part directe de cent sept actions détenue nommément par Biotope ne représente donc qu'une fraction de l'ensemble du bloc opérateur, et ne permet en aucun cas de conclure que le propriétaire contrôlerait à lui seul près de neuf dixièmes de la société : c'est l'addition des participations de ce bloc, non la seule ligne Biotope, qui doit être comparée au bloc du GFA.

Il ne faut pas non plus déduire de cette répartition paritaire une évaluation implicite et indépendante de la valeur relative du foncier et de l'ingénierie écologique : un partage à parts égales du capital peut simplement traduire un accord de gouvernance partagée entre les parties, sans constituer une évaluation de marché de la terre, du savoir-faire technique, des futures UCRR, ou des apports financiers respectifs. Le propriétaire, de son côté, n'a pas apporté la terre elle-même au capital de la société : celle-ci est restée dans le GFA familial, la société commune recevant l'agrément et produisant les UCRR, tandis que la maîtrise de l'usage du site est sécurisée séparément par une obligation réelle environnementale.

Les paramètres du site et la création de la société

Le site est agréé du 4 juillet 2024 au 4 juillet 2057, pour une surface de projet d'environ deux cent quarante et un hectares au sein d'un domaine de près de trois cent cinquante-sept hectares ; le titulaire de l'agrément est la SAS Site Naturel de l'Abbaye de Valmagne, constituée le 10 juin 2024 et immatriculée le 20 juin 2024, quelques jours avant la signature de l'obligation réelle environnementale et l'obtention de l'agrément — une SAS dont la durée statutaire de vie s'étend, comme il est d'usage, sur quatre-vingt-dix-neuf ans, à ne pas confondre avec la durée de trente-trois ans de l'agrément et de l'obligation réelle environnementale elle-même.

Une ORE à quatre parties, deux durées

L'obligation réelle environnementale signée le 21 juin 2024 n'associe pas seulement le propriétaire et la SAS : elle réunit le GFA propriétaire, la SAS titulaire de l'agrément, et deux exploitants agricoles du domaine — la SCEA Domaine de Valmagne et la SCEA Bioric —, qui ont donné leur accord et signé le document en tant qu'exploitants des parcelles concernées. Sa durée n'est d'ailleurs pas uniforme : elle s'étend sur trente-trois ans pour les milieux naturels et agricoles, alignée sur la durée de l'agrément, et sur soixante ans pour la végétation ligneuse linéaire, dont la maturation dépasse l'horizon de l'agrément lui-même.

Juridiquement, l'ORE ne s'oppose pas à la propriété elle-même : elle grève le bien d'obligations environnementales qui restent attachées à la propriété, quel que soit son titulaire successif — c'est cette qualité réelle qui permet à l'engagement de survivre à une vente ultérieure du domaine, l'acquéreur étant tenu par l'obligation publiée sans que le propriétaire initial ait, pour autant, à en transférer la propriété elle-même à la SAS. Ce que les documents officiels montrent est que le montage retenu a maintenu le foncier dans le GFA familial plutôt que d'en transférer la propriété à la société commune ; ils ne permettent pas d'attribuer à la famille propriétaire un refus explicite documenté, ni de qualifier ce choix comme la perte d'un droit qu'un apport en capital aurait, en réalité, simplement transformé en actions plutôt qu'en propriété directe. C'est la combinaison de trois éléments distincts, et non la seule ORE, qui constitue la maîtrise foncière du projet : le maintien de la propriété au sein du GFA, l'attribution de l'agrément et la production des UCRR par la SAS commune, et la sécurisation de l'usage par l'ORE et l'accord des exploitants agricoles.

Gouvernance : ce que l'on sait, ce que l'on ne sait pas

Le président enregistré de la société est une personne physique, sans que les documents publics permettent d'affirmer que la présidence serait statutairement réservée à l'opérateur de façon pérenne. Il n'existe pas non plus, dans les statuts ou l'agrément publiés, de confirmation d'un droit de veto attribué au propriétaire sur les modifications structurelles du domaine : les parties peuvent, en pratique, prévoir de tels droits dans un pacte d'associés, mais leur existence à Valmagne ne peut être présumée en l'absence de publication de ce document, qui reste, comme c'est l'usage, non public. Il ne faut donc attribuer à ce pacte confidentiel ni une présidence garantie à l'opérateur, ni un droit de veto du propriétaire, ni une répartition des revenus à parité malgré une répartition inégale du capital, ni un management fee, ni des actions de préférence : tous ces éléments sont des instruments juridiques possibles pour ce type de montage, non des faits établis par les documents publics de Valmagne.

Il faut, par ailleurs, distinguer plusieurs niveaux financiers que ce type de projet met en jeu : le prix des UCRR vendues, les charges d'exploitation, la rémunération des prestataires, un éventuel management fee, le résultat imposable de la SAS, et les dividendes effectivement distribués après impôt — la répartition du capital détermine directement la répartition des dividendes, non nécessairement celle de l'ensemble des flux du projet. Un management fee, s'il existe, ne peut rémunérer que des prestations réellement rendues, documentées, économiquement justifiées et correctement traitées sur le plan de la TVA et de l'impôt : ce n'est pas un mécanisme permettant, par construction, de transférer automatiquement à l'opérateur une part prioritaire de la valeur produite. Les statuts publics de Valmagne prévoient d'ailleurs déjà des clauses d'agrément et de préemption applicables à la cession des actions, ainsi que des décisions requérant une majorité qualifiée : la stabilité de la société ne repose donc pas uniquement sur un pacte d'associés secret. Une clause d'inaliénabilité des actions, si les parties souhaitent en prévoir une, ne peut d'ailleurs excéder dix ans en droit français — au-delà, d'autres instruments doivent prendre le relais : conditions de l'agrément, droit de préemption, engagements contractuels, mécanismes de remplacement d'un actionnaire, ou conditions propres au transfert de l'agrément lui-même. Une clause de rachat forcé entre associés peut, de même, contribuer à débloquer une situation de blocage, mais elle introduit, dans le contexte spécifique d'un site agréé, des risques propres — changement soudain de contrôle, inadéquation du nouvel actionnaire aux exigences de l'agrément, atteinte à la maîtrise foncière, nécessité d'un accord administratif pour tout transfert du projet — qui interdisent de la présenter comme une solution universelle.

La comparaison avec le modèle intégré de CDC Biodiversité

Sur trois sites agréés à ce jour, on ne peut établir qu'un modèle domine « massivement » le marché français : ce que l'on peut observer est que Cossure et Cros du Mouton reposent sur une maîtrise foncière plus intégrée du côté de CDC Biodiversité, tandis que Valmagne illustre une propriété partagée de la société opératrice — sans qu'aucune donnée publique confirme, dans le cadre de ce livre, la chaîne juridique précise de détention à cent pour cent par des SASU dédiées pour les deux premiers sites. Le projet des tourbières de la Tuile et des Pradeaux, dans le Puy-de-Dôme, d'une superficie de l'ordre de cinquante-cinq hectares, faisait l'objet, au printemps 2026, d'une demande d'agrément déposée par CDC Biodiversité et positionnée pour un financement volontaire — ce n'est donc pas, à ce stade, un site déjà agréé, ni une preuve supplémentaire d'un modèle de marché déjà établi. Il n'a pas été possible de confirmer, à partir de sources disponibles, le statut du site des Remparts de Bergues comme site France Crédits Biodiversité agréé ou comme montage comparable, et cette référence doit donc être retirée faute de document précis ; de même, l'annonce de six dossiers supplémentaires portés par CDC Biodiversité avant mars 2027 ne peut être confirmée sans une liste officielle précisant leur construction juridique respective, et devrait, à défaut, être écartée.

Il serait enfin excessif de qualifier la pleine propriété du foncier par un opérateur de position « monopolistique » : c'est un choix de contrôle et d'intégration verticale, non une position de marché dominante au sens économique ou juridique du terme. La pleine propriété réduit certains risques fonciers, sans éliminer les risques propres au projet lui-même — non-atteinte du résultat écologique, aléas climatiques, évolution du coût des travaux, absence d'acheteur, ou ajustement ultérieur de l'agrément. Il serait, de même, hasardeux d'affirmer qu'un opérateur pourrait aisément « trouver dix autres » terrains équivalents : la rareté d'un site adapté tient à ses caractéristiques écologiques, à sa position fonctionnelle, à son statut juridique, à l'accord de ses propriétaires, et à la demande locale — des conditions rarement interchangeables d'un terrain à l'autre.

Les garanties financières : une possibilité, non une obligation automatique

Contrairement à une présentation parfois trop absolue, l'arrêté relatif à l'agrément ne rend pas les garanties financières obligatoires pour chaque site : le titulaire peut les proposer dans son dossier, et si l'agrément les retient, le préfet peut les activer en cas de manquement ou d'insolvabilité constatée. Les formes prévues incluent la consignation auprès de la Caisse des dépôts et consignations, l'engagement écrit d'un établissement de crédit, d'une société de financement ou d'une entreprise d'assurance, l'engagement d'une société de caution mutuelle, ou une garantie autonome apportée par une personne contrôlant le titulaire de l'agrément, elle-même adossée à l'une de ces formes. Aucun texte ne fixe de montant national de référence, et les documents publics de Valmagne ne permettent pas de confirmer si une garantie a été retenue, ni sa forme, ni son montant : les sommes de plusieurs centaines de milliers, voire de plusieurs millions d'euros, parfois avancées pour ce type de projet, restent spéculatives en l'absence d'un agrément ou d'une proposition bancaire précis. Un capital social symbolique de mille euros, en tout état de cause, ne mesure en rien la capacité financière réelle d'un projet : celle-ci peut reposer sur des avances d'actionnaires, l'engagement d'une structure mère, un financement bancaire, des avances d'acheteurs, ou une garantie apportée par un tiers.

La vente et le prix des unités : ce que l'agrément permet, ce qu'il ne garantit pas

Les UCRR peuvent être commercialisées dès l'obtention de l'agrément et tout au long de sa durée — c'est un droit de vendre, non une garantie de pré-vente intégrale dès la première année : encore faut-il un acheteur, un contrat, un prix, et, lorsque la vente sert une compensation réglementaire, la reconnaissance de la pertinence de l'unité par l'autorité compétente. Aucune source officielle ou de presse fiable ne permet de confirmer un prix de trente-cinq mille euros par UCRR pour Valmagne : le prix des unités du site n'est pas publié, et ce chiffre doit donc être retiré. Les UCRR ne constituent pas, en tout état de cause, un produit standardisé comparable d'un site à l'autre : leur prix dépend de la nature du gain écologique, du territoire d'utilisation, du coût des travaux, de la demande, des délais, et des termes propres à chaque contrat. Un aléa écologique — sécheresse, ravageurs, écart de trajectoire — ne réduit pas nécessairement le projet à néant : il peut déclencher des mesures correctives, une adaptation de la gestion, une intervention administrative, l'activation d'une garantie si elle existe, ou engager la responsabilité contractuelle de l'opérateur, selon les termes convenus. L'âge d'une société ne mesure d'ailleurs pas, à lui seul, sa capacité à évaluer ce type de risque : cette expertise peut être apportée par ses actionnaires, un établissement bancaire, un assureur, un conseil externe, ou un investisseur associé au montage.

À qui ce montage s'adresse réellement

La société commune n'est pas réservée aux seuls grands domaines patrimoniaux : elle convient dès lors qu'un propriétaire ne souhaite pas céder son terrain, qu'un opérateur a besoin d'un accès foncier durable, que les parties souhaitent partager la gouvernance d'une structure commune, et qu'elles parviennent à répartir clairement investissements et revenus futurs — parmi d'autres montages possibles, comme une ORE sans société commune, un bail emphytéotique, une concession, une location, ou une société coopérative. Le domaine de Valmagne est une ancienne abbaye acquise par la famille en 1838, et non un « château historique » depuis cette date ; les intentions précises de la famille propriétaire quant à une éventuelle cession à un opérateur intégré comme CDC Biodiversité ne sont pas documentées et ne devraient pas être présumées. Sans droits fonciers, sans l'accord du propriétaire, ni celui des exploitants agricoles en place, l'opérateur n'aurait, en tout état de cause, pas pu conduire seul un projet sur ce site. D'autres montages auraient par ailleurs pu permettre au propriétaire de percevoir un revenu sans société commune — loyer, rémunération liée à l'ORE, pourcentage sur les ventes, ou participation contractuelle aux résultats. Le site, enfin, ne se limite pas à une zone humide d'intérêt ornithologique : il couvre une mosaïque plus large de milieux naturels et agricoles.

Fiscalité : nuancer la comparaison entre structures

Il serait excessif de présenter la SAS comme structurellement supérieure à la SARL ou à la SCIC en toute circonstance : le choix dépend de la composition des associés, du mode de gouvernance souhaité, de l'implication éventuelle d'une collectivité, de la politique de distribution des bénéfices, du statut social du dirigeant, de l'horizon d'investissement, et des conditions de sortie envisagées.

Une provision déductible ne peut être constituée librement, dès la première année, pour couvrir par anticipation l'ensemble des charges d'entretien des trente prochaines années : elle suppose une obligation ou un risque précisément identifié, une probabilité suffisante de la dépense, des circonstances déjà existantes à la date de clôture, et une évaluation fiable de son montant. Les charges d'entretien ordinaires, pour leur part, se comptabilisent au fur et à mesure qu'elles surviennent, non par un lissage libre sur toute la durée du projet. Avant toute distribution de dividendes, la société perçoit d'abord ses recettes, déduit ses charges admissibles, s'acquitte de l'impôt sur les sociétés, et ne distribue qu'ensuite un résultat net — le prélèvement forfaitaire unique s'appliquant séparément, au niveau de la personne physique qui perçoit le dividende, non au niveau de la société elle-même. Ce prélèvement forfaitaire unique s'élève, depuis le 1er janvier 2026, à trente et un virgule quatre pour cent — douze virgule huit pour cent au titre de l'impôt sur le revenu et dix-huit virgule six pour cent de prélèvements sociaux —, et non trente pour cent ; l'associé personne physique peut, sous certaines conditions, opter pour le barème progressif de l'impôt sur le revenu plutôt que pour ce prélèvement forfaitaire. Ce régime, en tout état de cause, ne s'applique qu'à une personne physique : si les dividendes sont perçus par le GFA, une société holding, ou toute autre personne morale, le régime fiscal applicable diffère de celui d'un actionnaire individuel.

La comparaison avec la SARL mérite, de même, d'être resserrée : la charge sociale évoquée touche uniquement la part des dividendes perçus par un gérant majoritaire relevant du régime des travailleurs indépendants, au-delà de dix pour cent d'une base incluant le capital, les primes d'émission et le compte courant d'associé — ce n'est pas une règle générale s'appliquant à tout dividende versé par toute SARL au-delà de ce seuil. Comparer utilement SAS et SARL suppose, par ailleurs, de prendre en compte la rémunération du dirigeant, sa protection sociale, le coût des charges associées, ses droits à la retraite, l'imposition de la société elle-même, le mode de financement retenu, et la structure de l'actionnariat — non les seuls dividendes. Le régime de la SCIC, qui affecte au moins cinquante-sept virgule cinq pour cent du résultat positif à des réserves impartageables, ne constitue pas un simple blocage pénalisant de la rentabilité : c'est un élément d'un modèle de propriété collective, de limitation de la spéculation, de capitalisation de long terme, et d'association de collectivités et d'autres parties prenantes — un choix pouvant, pour certains projets de sites France Crédits Biodiversité, constituer un avantage plutôt qu'un inconvénient. En l'absence d'un modèle financier complet — nombre d'UCRR, prix, charges, impôt sur les sociétés, versements contractuels, statut des actionnaires, calendrier de distribution —, aucune économie fiscale chiffrée en centaines de milliers d'euros, ni aucun montant de plusieurs millions d'euros perçus rapidement par le propriétaire, ne peut être avancé pour Valmagne.

Durée d'engagement et conditions de sortie

Le droit permet une ORE d'une durée allant jusqu'à quatre-vingt-dix-neuf ans, sans imposer de durée minimale de trente-trois ans applicable à toute ORE : la durée retenue à Valmagne — trente-trois ans pour l'essentiel du site, soixante ans pour la végétation ligneuse linéaire — est propre à ce projet. La DREAL et l'État ne sont pas, par ailleurs, automatiquement parties à l'obligation réelle environnementale elle-même : à Valmagne, les signataires en sont le propriétaire, la SAS titulaire de l'agrément, et les deux exploitants agricoles ; l'administration délivre et contrôle l'agrément, sans devenir partie au contrat privé. L'agrément prévoit cependant qu'une modification substantielle de l'usage ou de l'exploitation du site requiert l'accord préalable du préfet — une exigence distincte de l'idée d'un unanimisme incluant systématiquement l'État dans toute décision de résiliation de l'ORE elle-même.

Ce que ce chapitre établit pour la suite

Ce que Valmagne montre n'est pas tant un modèle réservé aux grands domaines patrimoniaux qu'un ensemble de conditions à réunir : un potentiel écologique suffisant, une maîtrise foncière durable, l'accord des parties sur une gouvernance partagée, une solidité financière démontrée, et une répartition claire des risques et des revenus. Il serait excessif de présenter, à l'inverse, la commune porteuse de projet comme une voie mécaniquement plus accessible : une intercommunalité ou une commune candidate à l'agrément doit, elle aussi, démontrer ses propres capacités techniques et financières, sa maîtrise foncière, son organisation de gestion, et sa capacité à porter le projet sur toute sa durée — le statut public d'une collectivité n'efface ni les coûts ni les risques propres à ce type d'engagement. La mutualisation du coût d'accès et du risque entre plusieurs partenaires, enfin, ne se décrète pas : elle dépend des contrats conclus, des décisions budgétaires, de la structure retenue pour l'opérateur, et de la répartition effective des responsabilités entre le titulaire de l'agrément et ses partenaires. C'est ce scénario, celui d'une commune portant elle-même l'agrément, que le chapitre suivant examine.